苑景不動產-專業的 業務團隊

豪大雨一波波，許多屋主除要擔心人生及財產安全，也憂心受淹水影響房價。根據全國不動產企研室觀察，「偶發性淹水」大多屬於瞬間豪雨所造成，對房價衝擊有限，而「常態性淹水」則會造成購屋族觀望甚至止步以致房價震盪，不過，一旦淹水情況改善，將立即啟動補漲行情，像是新北市汐止地區淹水慘況已大幅改善，房價三級跳，近一年房價漲幅逾2成；台中西屯區因有秋紅谷生態公園調節滯洪，成功通過梅雨對流胞的試驗；高雄市三民區則增設滯洪池，減少淹水情況，成為買賣交易量數一數二的地區。
新北市汐止區位於基隆河沿岸，因缺乏有系統的排水設施，昔日曾遭受象神颱風及納莉颱風重創，當地人描述汐止淹水災情慘重時，20分鐘內可水淹一層樓，甚至淹水至3層樓的高度。全國不動產汐止福德加盟店店東陳宇志指出，10年前汐止飽受淹水之苦，新成屋電梯大樓房價頓時腰斬，成交價從每坪16萬下滑至每坪9萬元，待售物件更是乏人問津，水患解除前，推案量少之又少。
不過，直到政府接連推動員山子分洪工程、整治基隆河和設置防洪牆工程後，經歷強颱試煉，水淹三層樓的慘況已不再復見，唯有罕見的瞬間大雨造成零星的積水情況。陳宇志表示淹水情況改善後，本區隨著2009年房市景氣復甦，買氣回暖，房價漸漸回升，不但早已超越當年高點，至今汐止全區均價更上看每坪40萬元，漲幅驚人。
目前汐止主要幹道大同路二段周邊新成屋電梯大樓成交均價每坪約50-萬元至55萬元，福德一路至二路新成屋電梯大樓每坪約43萬元至48萬元，而未來區內又規劃捷運民生汐止線，以及環東大道將設置匝道銜接福德路，與台北市精華區交通網絡更加緊密，房市後勢可期。

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國銀最新壓力測試結果出爐。金管會今(13)日公布，本月初進行銀行壓力測試結果，即便房價下跌3成，且利率上升2個百分點，再加上民眾所得減少1~9%，國內銀行放款可能損失金額約為738億元，資本適足率依舊「頂得住」，將不須要大幅增資。
　　面對政府各項打房政策，房價未來可能走跌，金管會日前要求銀行針對房價下跌20%、利率上升1個百分點的輕微情況，以及房價下跌30%、利率上升2個百分點，分別測試房貸及營建授信可能損失的情況。
　　金管會指出，兩種情境測試，所有銀行全數過關，因此暫不考慮要求銀行全面增提房貸或建築融資授信的呆帳準備，但原先控管房貸及建築融資集中度的部分，今(103)年仍有7家銀行被列管，未來還是會持續要求調降授信集中度，否則年底就必須增提呆帳準備金。
　　金管會進一步表示，以去(102)年12月31日為基準日，若房價下跌20%、升息1個百分點，軍公教及一般工作所得最多減少7%的輕微情境下，銀行可能損失374億元，資本適足率則會由11.87%降為11.71%。
　　至於較嚴重的情況，即是房價下跌30%、利率上升2個百分點，各行業收入最多減少9%，銀行可能損失金額達738億元，資本適足率可能由現行11.87%降為11.56%。不過，無論此兩種情況的結果為何，銀行資本適足率都還在法定最低標準8%以上，也就是都還在銀行「可承受範圍」。
　　根據統計，截至今年3月底，整體國銀的購屋修繕餘額達5兆9,729億元，較去年底的5兆9,580億元，增加149億元；建築貸款餘額1兆704億元，較去年底的1兆6,558億元，大減5,854億元。
　　銀行業者認為，由於金管會對不動產放款的控管仍未縮手，銀行為了降低呆帳準備的成本，給予民眾房貸利率調降的空間不會太大，貸款成數也會持續受到限制。

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從南港到宜蘭的「北宜直鐵新方案」綜合規劃，22號將邀請地方政府、學者專家討論，可望就規劃中的兩條路線擇一定案，也讓起點的南港再添一大利多！完工後往宜蘭與花蓮的對號列車，大部分改到南港站轉乘，以後從台北到宜蘭至少可省下30分鐘的行車時間，亦可減輕北宜公路的壅塞問題。對於即將晉升為「三鐵共構」的南港車站而言，是一大利多，周邊住宅行情持續看好。
北宜直線鐵路（簡稱北宜直鐵），係台鐵針對東部幹線之台北到宜蘭間路線過長，而提出的截彎取直方案，交通部鐵工局副局長周永暉說，兩個新路線最多可移轉四成二雪隧車流，無論最後採「南港頭城」或「南港大溪」案，通車後，從南港到宜蘭搭太魯閣號，行車時間可從七十分鐘縮短為卅三或卅九分鐘，「台北到台東通行時間，則由現行六小時縮減為三小時。
 
基隆市交通旅遊處表示，北宜直鐵已於今年6月公開招標，預計最快2016年動工，可能5、6年後完工。通車後，原宜蘭線鐵路及車站仍保留使用，但行駛班次、車輛調度及運能安排等，將往東北角觀光遊憩型態發展。
 
至於城際列車則以北宜直鐵為主，未來往宜蘭、花蓮及台東的對號列車，在八堵或七堵站的轉乘車次將大減，改至南港站轉乘。
 
目前南港車站為台鐵與捷運之雙鐵交會處，預計2015年高鐵南港站完工通車後，再加上周邊重大建設陸續到位，包括南港車站雙子星大樓、流行音樂中心及國際連鎖旅館等，周邊房價補漲可期。
 
再據全國不動產企研室調查，近3年來，擁有「三鐵共構」的車站周邊住宅行情，平均漲幅約3成，其中以南港車站周邊漲幅最多，高達75％。全國不動產南港向陽加盟店店長吳鴻暉表示，南港車站周邊的興中路、興華路、南港路地段，目前電梯大樓每坪均價為70至75萬元，公寓每坪則是50到60萬元。

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繼國壽賣地、新壽賣樓，國泰金前副董蔡鎮宇近日也出售旗下商場、店面。商仲業者表示，自亞洲首富李嘉誠在香港、大陸大舉賣樓後，國內許多原本堅不售樓的業主，近來態度明顯轉變，「李嘉誠效應」似乎正在國內不動產市場發酵。

李嘉誠旗下相關企業從去年8月起，開始在香港、大陸兩地頻頻出售不動產，包括本月以57.5億人民幣出售的北京盈科中心在內，累計李嘉誠已出脫7筆、總金額達236餘億元人民幣的不動產，換算新台幣超過1100億元。

李嘉誠出脫不動產動作在港、陸都引起高度關注，且出現明顯效應，香港房價今年已連2 個月下跌，指數並創下近8個月來新低；大陸則有很多城市出現投資人跟拋風，二、三線城市房價已出現明顯鬆動。

台灣方面，近來效應似乎也加快浮現。以國泰人壽為例，幾十年來國壽對不動產一向是「只買不賣」，樂當全台最大房東，但今年2月國壽卻極為罕見的以12.5億元出售高雄市仁武區一塊4200多坪土地。

新壽前幾年集中火力買進內科商辦大樓，外界解讀新壽也想複製國壽模式，成為內湖科學園區最大包租公，但近一兩個月，新壽卻接連出售內科大眾電腦、瑞湖科技等兩棟大樓，不過都以流標收場。

除了上述大咖，第一太平戴維斯副總盧映婕表示，國內很多握有精華物件的業主，過去幾年景氣再怎麼差，政策再怎麼打房，仍多鐵板一塊毫不考慮賣樓，但現在出售意願明顯提高，市場也出現很多業主持有很久的精華物件。

曾東茂表示，目前國內業主售樓意願雖提高，但要價仍很硬，不過，由於金管會傾向加大鬆綁壽險公司投資國外不動產，未來對國內業主售樓壓力會更大，如果李嘉誠持續在港、陸「倒貨」，對台灣不動產效應將會更為明顯。

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財政部中區國稅局民權稽徵所表示，凡財產及權利因交易而取得之所得為財產交易所得，其原為出價取得者，以交易時成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，亦即以出售房屋實際獲得利益核課財產交易所得。

該所進一步說明，依據所得稅法施行細則第17條之2規定，納稅義務人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依所得稅法第14條第1項第7類規定核實認定；如果沒有申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依實際查得資料或財政部核定標準核定之。因此，若稽徵機關能查得實際所得額，即應依查得資料核定，並非納稅義務人可選擇依實際所得額申報或依財政部頒訂標準核計之所得額申報。

該所舉例說明，納稅義務人王君辦理2010年度綜合所得稅，因出售台中市西區房屋，以房屋評定現值13％列報財產交易所得，經查得實際交易價格及取得原始成本，核定其財產交易所得大於其申報所得，差額部分除須核定補稅外還會被裁處罰鍰。

該所特別提醒，個人如出售房屋應依所得稅法相關規定，核實申報財產交易所得，並非可任意選擇以財政部頒訂財產交易所得標準申報，以免嗣後被稅捐稽徵機關按查得實際買賣交易資料核定補稅並處罰。

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北市土地難尋，建商獵地目標轉向擁有完整產權老舊旅舍或是區域型商場百貨，主要是著重土地的開發價值，且通常這些標的物大多地處區域精華商圈，房價有一定支撐力道。
興富發最積極 砸150億獵地
其中近幾年較知名的案例，要屬上市建商興富發建設連續砸下近150億元買進萬華區「麒麟飯店」、內湖區「日湖百貨」、士林區「金雞廣場」，並分別改建為「台北晶麒」、「双湖匯」及「圓山1號院」等住宅建案，創造逾400億元的總銷金額。
台灣房屋智庫經理江怡慧指出，此舉也帶動一波建商掃進北市精華區的老舊旅舍或建物獵地潮，其中遠雄建設便在2012年底砸逾20億元買下敦化北路上的「全錄大樓」，計畫採都更方式改建為新案。
此外，近期內政部實價網揭露一筆，去年9月，展宜建築開發砸下4.72億元買進北市中正區福州街的佳利大飯店。
該標的為地上7樓建物，建物面積約353.48坪，每坪實價約133.53萬元，不過，據了解，買家主要是看中其精華區土地的開發價值，該案土地面積約89.84坪，拆算每坪土地價格約525.37萬元，未來將推出住宅建案，每坪房價百萬元起跳。

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台北市南港區開發規模達700億元的「台鐵公司南港調車場公辦都更招商」預計在6月27日截止投標，這樁5.4公頃面積的開發案，土地使用分區及限制為特定商業區；容積率55％；建蔽率300％，被視為台北重點地段開發案，已經吸引眾多營建業者注意。
 
據悉，積極評估的大型建商包括潤泰新、冠德、日勝生、遠雄等，可望成為2015年少見的大熱門。潤泰新目前已緊鑼密鼓開發南港車站大樓BOT案；尤其，南港調車場為公辦都更案，是難得擁有所有權的開發案，開發潛力優於一般開發案，潤泰新對於該案的興趣頗高，冠德也表示不會缺席，日勝生對於南港調車場也興趣濃厚。
 
根據招商資料顯示，案件規模700億元，民間投資金額265億元，民間可參與範圍包括住宅、飯店旅館、購物商場及辦公室等商業設施，預期投資報酬率17.54％，將打造臺北新東區，並藉由都市更新活化公有土地資產，發揮土地最大效益，以促進都市整體發展。

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台北市長郝龍斌宣示，台北捷運松山線將在年底通車，根據好房網統計，包括西門、中山、松江南京、南京三民站近1年來漲幅都超過1成，通車效應持續發酵。由於松山線將會經過號稱台北華爾街的南京東路，因此也同時也帶動商業大樓改變，商旅如雨後春筍般出現。
中山站、松江南京站雙捷運加持　近1年漲幅達14%
根據好房網整理分析，松山線捷運沿線各站102年3月，及103年3月同期房價變化發現，沿線8個站點的周邊房價，分別有5.65%-14.47%的漲幅，其中以中山站1年來上漲14.47%最，江南京站則以14.30%相當些微的差距排名第二。不過松江南京站的均價每坪81.94萬元，則是松山線沿線站點中唯一成交均價站上80萬元大關的捷運站；此外南京三民站周邊房價上漲11.05%，排名第三；西門站近1年來也有10.37%的漲幅。
好房網只出，中山線通車後，將是北市第三條東西向的捷運線，尤其沿線經過有所謂「台北華爾街」之稱的南京東路，更加吸引各界不少目光，其中更有4站為雙捷運交會點，可望成為下一條打通台北東西任督二脈的主要幹線，對台北市東西軸線翻轉具有相當程度的影響力，
受惠於通車便利，店面也成為矚目的焦點，包括中山站、南京東路站附近商圈都有知名店面成交，特別是商業大樓改建商旅蔚為風潮，例如林森北路的錢櫃KTV已改建為桔子商旅、南京東路二段的黑橋牌大樓改建為舞衣新宿，另一家位在南京東路三段的錢櫃KTV則是改建為闊飯店。
雙捷運交會站四通八達 後市更可期
好房網總編輯吳光中表示，根據台北市政府估計，全長8.5公里的松山線，通車後全路網每日將突破200萬搭乘人次，全線規畫8個地下車站，未來從松山站到西門站預估只要15分鐘，加上4個雙捷運交會點連接南北走向的捷運文湖線、中和蘆洲線、新店線、淡水線，更增加了便利性。
永慶房屋南西店店長謝昊呈指出，捷運中山站附近為南京西路、中山北路商圈，附近有3間新光三越百貨，中山北路巷內則是著名的條通，除有晶華、老爺、大倉久和等國際級飯店，四處更是小旅店林立，附近有幾十家理髮店，以及居酒屋、排隊拉麵店，知名的上海料理餐廳「高記」也進駐到中山北路，原本就是觀光熱區，商圈內小店面總價低，但租金高，投報率相對不錯，因此店面釋出量相當稀少，可說物以稀為貴。

松江南京站近1年也有14.30%的漲幅，吳光中指出，南京東路上銀行、證券林立，向來有「台北華爾街」之稱，聚集了不少上班族，其中不乏具有高消費能力的高階白領階級，區內人文氣息濃厚且具備公園綠地等優質條件，四平陽光商圈更有許多知名美食，有吃又有得逛，流動人潮相當多，推升區域平均成交房價達81.94萬元。

台北小巨蛋站近1年來也有6.91%的漲幅，有巢氏房屋八德南京加盟店店東鄭知瑜指出，南京敦北商圈附近多為辦公大樓，銀行林立，只要叫得出名字的銀行都可以找到，周邊除台北體育館、社教館外，還有微風百貨南京店、IKEA等，生活機能完整，加上有敦化國中、敦化國小的明星學區加持，可望隨著年底捷運松山線通車，帶動一波房價上漲

財政部長張盛和昨表示，目前尚未規劃房地合一課稅，但再過一年半後，奢侈稅就可以轉型進化，在不涉及修憲、維持土增稅的情況下，朝房地合一實價課徵所得稅的方向規劃。內政部次長林慈玲則表示，正研擬將土地公告現值改為半年調整一次。

土地現值 擬每半年調整

立法院財政委員會昨邀請財政部及內政部就「房地合一課稅」進行專案報告，民進黨立委許添財質詢，台灣房價不合理的程度已經到了國安層級，台灣的空屋率這麼高，房價漲幅也很高，精華地段的土地公告現值卻不符合市價，是否將公告現值由每年一調改為每季一調，讓房屋交易課稅更為精準？

林慈玲回應，已經與地方政府積極溝通，擬將土地公告現值由現行每年調整一次，改為每半年調整一次，以縮短公告現值和市價的差距。

國民黨立委林德福則詢問：「房地合一課稅何時可以成熟？可否在不違憲的情況下，於兩年內完成？」張盛和表示，房地合一課稅是正辦，但還要審慎研議，不可能一步到位，也不會冒進，必須要循序漸進，目前先推動「財政健全方案」。

張盛和指出，由於憲法明定課徵土增稅，房地合一課稅可能涉及修憲，但只要維持土增稅不變，在不涉及修憲的情況下，設計其他稅制連結，並避免重複課稅，時機成熟就可以推動房地合一課稅。

張盛和表示，奢侈稅實施已經超過兩年半，實施滿4年可以大概掌握交易實價，因此，再過一年半，就可以考慮讓奢侈稅轉型進化，推動房地合一實價課徵所得稅。不過，房屋持有稅（如房屋稅、地價稅）不能實價課稅，因為沒有買賣就沒有實價。

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仲量聯行發佈2014年第一季A級辦公大樓市場報告，在需求方面，台北辦公室租賃市場於2014年第一季呈現平穩趨勢，總去化量來到10,548坪。其中約63％為大樓業主關係企業自用，其餘去化多為中小坪數的新租約或增租。如仲量聯行於2013年季末預測，主要商業區仍大多以中小坪數的空間需求為主流，較大面積需求則較集中於非核心商業區、內湖、南港等租金較便宜區域。

於供給面，2014年第一季在現有大樓持續去化的狀況下，空置率於本季持續下修，由上季的10.5％來到8.7％。其中以信義區的降幅最大，達3.5％。

因部分大樓業主於空置率持續降低的影響下，微幅調整租金，故本季度各商業區於租金表現上，呈現平穩或微幅成長走勢，整體季租金較上季微幅上漲1.9％，由每坪每月新台幣2,471元增加至2,519元，為2009年來的最高值。

市郊區域廠辦持續以較新及租金相對便宜的大樓持續吸引企業進駐。空置率於本季持續下跌2個百分點來到6.3％。文德段在部分業主持續調降租金加速去化及西湖段廠辦租金成平穩走勢的帶動下，整體廠辦平均租金較前季下降2.0％來到每月每坪新台幣1,290元。

信義計畫區持續受到跨國企業及陸資的青睞，本季新簽租約全數為小型辦公室單位。空置率持續降低由上季的14.9％下修至11.4％.，平均租金則在部分空置率偏低的大樓調漲租金的帶動下，較上季上升2.8％，來到每坪每月新台幣2,891元。租金漲幅級水準為四大商業區中最高，此外，本區於第一季去化量達8,842坪，亦為四大商業區中最高，主要因為某大樓業主關係企業承租大型辦公空間造成。

敦北商業區仍以相對實惠的租金價格吸引企業租戶。本季在國內外中小型企業租戶簽定新租約及業主關係企業自用的帶動下，去化量由上季負值增加至本季達1,410坪，空置率較前季下降1.6個百分點至9.5％。平均租金於第一季來到每坪每月2,318元，較上季增加2.0％。

相較其他商業區，敦南商區於本季表現持平，本季去化量僅有約兩百坪；空置率僅較上季僅微幅減少0.2個百分點來到5.5％，為2009年來的最低點外，並為本季四大商業區中空置率最低。但在租金表現方面，因部分空置率偏高的大樓業主為加速去化，些微調降租金，使本季租金較上季微幅下降0.4％來到每坪每月2,472元。此並為敦南商業區租金繼連續五季上升後首次微幅下降，但租金水準仍僅次於信義區，為四區中第二高者。

非核心商業區的租賃活動於本季與敦南商業區相似，趨於緩和。去化僅為105坪，空置率較上季下降0.1個百分點達5.6％，為2008年以來的最低點。在租金方面，租金呈現微揚0.1％由上季每坪每月1,934元來到每坪每月1,936元。

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中國時報【陳宥臻╱台北報導】
首季商用不動產冷颼颼，整體成交量年減近4成，但商場、零售店面、飯店仍夯，內外資想買，卻買不到。黃金商圈店面更是搶翻天，吸引品牌業者挺進租用，世邦魏理仕指出，昨日成交一租賃案，為200坪的1、2樓店面，由韓劇「來自星星的你」、千頌依愛用的韓系美妝品「innisfree」承租，地點就在忠孝敦化的富邦忠孝商業大樓。
世邦魏理仕昨指出，今年第1季商用不動產和土地市場成交量，下滑至358億元，年減37％，創下金融海嘯後、2009年第1季以來最低。
其中，商辦和廠辦第1季僅交易77億元低量，年減近7成，有近5成交易是來自於企業自用，不再像過去由壽險業主導。
另外，第1季土地交易金額合計280億元，年減14％。土地的最大買方是開發商，全台獵地達153億元，比重占總成交量超過5成，顯示建商態度依舊積極。

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台北市的房屋稅路段率調整，每三年會檢討一次，今年已經公告調整九十九條街路路段率，包括信義線周邊、永康商圈、公館、美麗華商圈、豪宅林立區等，預計會影響台北市六點六萬戶，明年五月開徵的房屋稅，平均將增加百分之九，稅捐處表示，以中山區高總價豪宅林立區段，路段率調高百分之五十，房屋稅將由原來的四萬四，提高到六萬五千元，稅額增幅達百分之四十八。(林麗玉報導)
台北市稅捐稽徵處表示，北市府今年2月11日，已經公告各行政區的房屋街路等級調整率，今年七月一號起就會實施，一共調整99條路段，估計受影響戶數達6萬6千戶，104年5月開徵的房屋稅將增加，平均增加的幅度約9％。
稅捐處表示，依照規定，房屋路段率的調整是每三年檢討一次，上一次一百年時，已經就全台北市的路段率，通盤檢討大幅調高452條街路，影響39萬多戶房屋，今年的調整原則，僅就捷運信義線周邊及永康商圈、公館商圈、美麗華商圈、饒河街夜市、南港經貿園區、內湖科技園區、豪宅建案林立區、原適用路段率偏低等部分路段，參考台北市各行政區102年土地公告現值漲幅圖概況，局部調整99條路段率。 而調高路段率的房屋，房屋稅會增加。例如這次永康街路段率調高10％，附近約50坪的店家，房屋稅將由原來的37,000元，提高為41,000元左右，增幅約10％；位於中山區高總價別墅型房屋，路段率調高50％，房屋稅將由44,000元提高至65,000元左右，稅額增幅達48％。至於今年沒有調整路段率的房屋，明年的房屋稅，也將因為折舊因素而減少。

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「綠巨人」邁開資產活化腳步。中華郵政董事長翁文祺昨（20）日表示，位於北市大安區的「鑽石地」信維郵局，因面積大、地段佳，最快今年將以都更案形式，正式對外招商，初估該案未來建坪可望達1萬坪以上，外界預估市值將超過60億元。
　歷史悠久、據點深入全台各鄉鎮的中華郵政，面臨傳統郵遞業務萎縮、民間快遞與金融業務的激烈競爭，翁文祺自去年上任董事長以來，亟思如何讓百年老店呈現嶄新風貌。

　中華郵政昨日舉行「郵政節慶祝大會」，翁文祺在致詞時表示，郵遞業務雖然不賺錢，但永遠是中華郵政的核心價值，未來將藉由提高投資收益、活化資產、切入智慧物流來創造盈餘。

　在活化資產方面，翁文祺說，與台北捷運共構的東門郵局，位於信義永康商圈，看準自由行商機，郵局保留第一、二層營運，三至七層出租為商務旅館，是中華郵政活化的最好案例，未來將選列全台郵局的節餘空間，評估開發及出租的條件，以增益建物的價值。

　據了解，中華郵政已鎖定台北市兩大標的，作為今年度活化資產的大案。一是位於大安森林公園旁的信維郵局，另一則是南港郵局，將分別以都更案、出租案進行開發，規劃方向包括商辦、觀光旅館、購物中心，或是配合政策的長照中心、醫院等。

　被視為鑽石地的信維郵局，基地面積約1,145坪，使用分區大多是商三特，少部分為住宅用地，透過都更方式開發，還能取得容積獎勵，初步估算，該開發案未來可建坪數約為1萬3千坪，開發效益可期。

　南港郵局方面，現址為地上7層、地下3層的建物，依據初步規劃，中華郵政傾向整棟出租予單一承租人，主要是考慮管理上的方便，以及維持建物價值，目前已請顧問公司評估當中，今年底前可望對外招商。

　翁文祺強調，面對台灣社會快速老年化的挑戰，郵局在活化資產的規劃上，不以「利」為單一考量，可評估與醫院或長期照護機構合作，或是將閒置空間出租改作老人安養公寓，進一步服務民眾。
 

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台北市明年房屋稅又要漲了！北市府今年針對99條路段率進行調漲，以捷運站、重劃區、特定商圈為本波調漲重點，平均調幅約9％，總計約6.6萬戶房屋受影響；此外，今年7月起將採用調高後的房屋構造標準單價（不溯及既往），預估明年新成屋的房屋稅恐將翻倍。

台北市公告路段率調整每3年重新檢討一次，前次2011年總共調高452條路段，總計影響約37萬戶，相較於上一次的路段率調整，今年路段率調整的整體影響程度較小；12個行政區中僅有萬華沒有調漲，其中，大安區有21個路段調高，數目居北市之冠。

但在北市特定商圈如信義計畫區、永康商圈、大直重劃區、饒河街夜市、南港經貿園區、內湖科技園區等，整體平均調幅約9％，根據主管機關統計，約可增加1.3億元的稅收。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，北市路段調整最多為大安區21個路段，多位處市中心的精華路段，如大安路、永康街、四維路、安東街、安和路、延吉街、金山南路、信義路、通化街、瑞安街、臨江街、麗水街等，平均調漲幅度約10％。

值得一提的是，中山區通北街65巷51號至67號，就是高總價豪宅「富邦九莊」，此次路段率調漲了50％，相當驚人；另內湖五期重劃區的南京東路六段從舊宗路到金豐街，路段率也調漲了25％，是此次調漲幅度最大的2個區段。

國內房屋稅的稅基為房屋現值，評定房屋現值的因子包括房屋構造標準單價、耐用年數、折舊率及街路等級調整率等。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，針對「路段率」的調整，影響層面不僅只有房屋稅而已，購屋成本「契稅」也變沉重了；另外，若被評定為高級住宅，除了既有房屋稅外，將加計既有房屋稅乘上1.2∼3.2倍的路段率，換言之，路段率愈高的豪宅稅負愈沉重。

另外值得注意的是，台北市政府此次將超過30年未調漲的房屋構造標準單價，進行大幅度調整。

曾敬德表示，今年7月1日後新建、增建、改建的新成屋，將採用調高後的標準單價，以目前房屋構造標準單價都出現倍數以上的調幅來看，7月起請領使照的新成屋，明年繳交的房屋稅，將出現倍數增加的情況。

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台北市約有八百公頃未徵收公共設施保留地，長年未開闢，造成地主喪失開發權，而投資客也透過容積移轉炒作。為此，北市府正辦理「台北市都市計畫公共設施保留地專案通盤檢討案」公開徵求意見，未來部分公保地可變更為公園、各種土地使用分區，甚至興建公營住宅。
根據都發局統計，至二○一三年五月為止，北市仍有九○四公頃公保地，公園用地最大宗達四百多公頃、道路用地三百多公頃、體育場用地八十多公頃、環保設施用地八公頃、停車場用地四公頃、機場用地三公頃、廣場用地○．四公頃、學校用地○．三公頃。
可變更公園或興建公營住宅
台北市都發局長邊泰明舉例，因為少子化，不少學校用地已不具功能，不符合在地社區及房屋市場需求，可透過都市計畫變更為公園、其他土地使用分區，或甚至興建公營住宅；又如，文山區師專用地位於山坡地，無法開發，但土地解編成保護區又沒意義，還需要針對這些個案討論、研擬解決方案。
邊泰明說，更狀況更複雜的是，公保地內有部分土地已完成徵收，一旦該土地要變更為住宅區，將不符當初公共設施徵收目的，且對不同地主造成不公平，因此原來的徵收是否還要撤銷，都發局都要透過通盤檢討。
北市公保地上次通盤檢討是在一九八八年，政府訂定相關徵收辦法，除有基地內一半土地的「減半徵收」方案，近年還發展容積移轉，但執行效果不彰，反而成了投資客炒作工具。邊泰明表示，未來將搭配容積銀行政策，以趨近於市價的公告現值購買公保地，而公保地也將一一檢討，符合現況。

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台塑進軍營造業蓋房子！台塑將與日商旭化成房屋公司合作興建「精緻透天住宅」(T-住宅系統)，明年3月推出實品屋展示，此透天厝模擬日本二代宅（三代同堂）成功經驗， 預備推出「4樓半」與「3樓」2種房型，除優先與建商合作外，歡迎民眾自備土地訂製，施工期只有105天。
目前透天厝1坪成本（建材具一定品質）約6∼7萬，裝潢1坪約2萬，以台塑的4樓120坪來說，一棟蓋好約1000∼1200萬；但台塑採像系統傢俱一樣模組化標準化生產，可以賣到半價4∼5萬1坪。房仲業者說，台灣人喜歡住透天，只要台塑能「客製化」服務，市場商機可期。
台塑董事會昨通過2億元的「住宅新事業研究開發計畫」，與在纖維事業合作多年的日本旭化成株式會社旗下旭化成房屋公司合作興建「精緻透天住宅」，今年10月先在新北市林口興建4樓半與3樓實品展示屋各一棟。未來並會與旭化成房屋合資成立新公司，負責住宅製造事業，但資本額未定。
台塑執行副總吳國雄表示，旭化成在都會型綠能精緻透天住宅擁有40年經驗，在日本年銷約1.5萬戶，3∼4樓以上透天住宅市占率居日本第一。精緻透天住宅外牆將採用「鋼骨＋輕發泡水泥」，耐震又具高穿透性。內外裝一次施工完成，民眾不用再裝潢，開工到交屋只要105天。尤其透天住宅擁有2套獨立廚具，雖三代同堂但婆媳平時可以不碰面，「設計具隱私性。」
他說，2011年統計台灣有5萬7000棟透天厝，依日本經驗估算，台灣應該有8萬棟胃納量。吳國雄強調，台塑絕不會興建「賓士級」豪宅，所以未來價位一定合理。
台塑董事長李志村說，其實早年台塑有子公司明志建設公司，但是因創辦人王永慶不贊成買地炒地皮，就沒有再發展相關建築事業。現在新公司還沒有要做建商，先定位為住宅製造業。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，台灣人喜歡住透天厝，在宜蘭、台南、高雄一帶，有很多人在農地上自力建屋，加上國內透天厝許多使用已經40年，改建的需求也在，「如採客製化服務，這塊是有市場的。」

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正值地上權住宅的產權分割出售、銀行貸款爭議，仍有市場疑慮之際，史上第一個採取「只租不售」的地上權廠辦大樓，即將在內湖科技園區問世。據悉其地上權人為鼎鼎大名的宏泰機構董事長林堉璘投資的湯泉國際和寶路開發團隊。

初估此案未來每年租金報酬率可望比一般所有權土地的廠辦大樓翻倍、上看6％，為地上權土地打開另條解套生路。

台灣即將出現第一筆地上權廠辦大樓，地點在內科園區瑞光路66巷的文德段五小段216地號，占地425坪，為國內工業區第一筆設定地上權土地，地上權期限為50年。

該地去年8月由陳素芳以2.628億元得標，換算每坪得標價僅61.83萬元，只有附近市價行情每坪100∼180萬元的一半，標得相當划算。雖然依法這塊地上權土地不得分割出售、也無法向銀行取得分戶貸款，但或許地上權人「口袋夠深」，根本沒打算要分割出售，甚至最近已規畫好將採「只租不售」，長期招租廠辦大樓，令市場人士為之眼睛一亮。

而根據經濟部商業司登記的資料，陳素芳為湯泉國際開發、寶路工程公司的董事，寶路工程則是寶路開發建設、寶路營造的關係企業，為同一個集團，董事長為趙子超。

據悉，湯泉國際、寶路開發的幕後實際負責人，為「三重幫」目前掌門人林堉璘和其三房夫人邱寶慧，歷年來陸續在新店湯泉造鎮系列、淡海台北灣造鎮系列等，一鳴驚人。2013年從新北市、開始轉戰台北市，打敗許多大型建商競爭對手，在地上權土地一片流標聲中，分別在5月成功標下民權敦北地上權土地、8月標下內湖文德段地上權土地，更令市場嘩然。

超營實業總經理楊仁鈞表示，內科園區廠辦市場開發已飽和，快供不應求，依內科文德段租金行情估，每坪月租行情約1,500∼1,600元，不論所有權或地上權的廠辦大樓，預期租金行情應差不多。

市場人士推估，湯泉寶路集團這塊地若開發為長期招租的地上權廠辦大樓，依其成本只有市價5成來推估，未來其每年租金報酬率可望站上6∼6.4％，遠優於一般商用不動產，算是相當精明的投資。

皇鼎建設副總經理鄭紀辰表示，依國產署標售條件，50年存續年限仍可申請延長20年，總計70年，依目前租金報酬率來觀察，中長期投資效益將更可觀。

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儘管外界紛紛「看衰」產地產市場，就連政府官員也指出資金已由房市轉往股市，但根據房仲業者趨勢調查顯示，仍有高達42%民眾看漲未來一年房價，對下一季房價看法則是相對保守，可是仍以持平小漲居多。

 永慶房仲集團今(19)日發布最新房產趨勢前瞻報告，根據資料統計發現，民眾對近三個月房價看法略微保守，以持平小漲比重占69%最多，只有33%民眾看漲，相較上季40%民眾看漲，比重微幅下修。

 不過，若把時間拉長為一年，民眾對未來房價看法，認為會上漲的比重達42%，顯示民眾對長期房價信心仍呈樂觀。至於進場購屋時機方面，本次調查有高達56%民眾回答「不是」，與上季相同，都超過5成以上。

 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，調查可看出「房價看漲」、「政府調控」、「低利持續」是民眾看好未來房市的原因，但「高房價」仍是影響民眾進場的關鍵。而房地產已連九季蟬連最適宜投資工具，可見房地產保值需求不減，消費者仍然看好其兼具自用、保值及穩定增值的特性。。

 永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，今(103)年第二季房市預估「價平量縮」，而桃園、台中、台南、高雄市場委售量大增三成以上，市場獲利了結潮湧現。。

 而自住換屋回歸基本面，買得起的總價成為市場主流，因此在產品方面，中低總價供不應求，房價仍有上漲空間；高總價供過於求，買氣不振，有量縮現象，可持續觀察未來走向。

 另外，關於地上權住宅購買意願，這次調查的結果顯示，雖然地上權住宅相對便宜，但7成1民眾仍不願意購買，且去(102)年還有3成民眾願意購買，目前只剩1成5。進一步探究原因，會購買的理由，主要為「房價相對低」(36%)、「位於精華地段」(19%)；不會購買原因，則以「房屋使用期限」(30%)、「無土地產權」(26%)居多。

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去年賣房拿不出成本證明的民眾，稅負要變重了。財政部北區國稅局昨（18）日表示，針對未出示買賣交易價格的售屋案件，將部分調升售屋所得課稅比率；其中，新北市全區調升，淡水及五股一口氣調升9個百分點，是全國調幅最高的地區。
官員表示，凡是去年出售房屋卻拿不出成本證明的民眾，可採用最新的個人售屋財產交易所得標準，依據房屋評定現值的百分率估算稅額，由於近年來台北市、新北市房價持續高漲，該標準已逐年往上調整。
北區國稅局表示，轄區內的新北、桃園及金門等縣市，因各項交通建設陸續完工，或升格為準直轄市等因素，房地產價格明顯上漲，因此調高財產交易所得標準。
北區國稅局指出，以新北市為例，去年在新北市各區賣房的民眾，今年5月報稅時，如果未舉證買進成本及出售價格，則必須依據財產交易所得標準，以房屋評定現值的14％至33％，申報綜合所得稅。
其中，房市交易熱區的淡水及五股區，自今年起，課稅比率由14％一舉調升至23％，不僅是新北市轄區課稅最重的區域，高達9個百分點的調幅，也是全國增稅最多的區域，後續效應備受外界關注。
至於板橋、新店及三重等8行政區，金山、萬里等12行政區，以及三峽、深坑及八里等地區，售屋課稅比率一律調升5個百分點；而板橋、新店等8個行政區，將按房屋評定現值的33％課稅，在新北市中課稅比率最高。
桃園縣因在航空城計畫、機場捷運及高鐵特定區開發等重大公共建設的帶動下，帶動當地房價上漲，今年起也調升售屋所得的課稅比率，調幅自1％至8％不等，其中以八德、蘆竹由12％調升至20％，調幅最高。
另外，受惠於小三通開放陸客觀光，加上金門工商休閒園區的發展、社會福利良好等因素，金門縣各區也在這波調整之列，將按房屋評定現值的12％課稅，調增幅度為4個百分點。
財政部強調，今年起新增豪宅成交金額的一定比例，計算售屋所得。台北市或新北市房地總成交金額在8千萬元以上，其他縣市成交金額在5千萬元以上的案件，即使售屋者不提出房屋取得成本，國稅局也能按實際售價，依房屋實際收入的15％計算出售房屋的所得額。

北市商用不動產仍搶手，商仲業者調查內政部實價網上去年全年北市商辦成交紀錄，計有768件，總成交金額約462.52億元，其中又以中山區相對熱絡，總計成交205件，成交金額約126.69億元，占整個北市的比率約27.39%，交易件數、金額均為北市各行政區之冠。

永慶資產管理協理黃增福表示，目前北市商辦的租金報酬率是2~2.5%，與其他國際城市相比其實偏低，不過，受惠捷運開通、商圈發展成熟，房價增值效應仍可期待，因此，部分投資業主還是持續搜尋北市精華地段的商辦標的。

其中去年以中山區商辦交易相對熱絡，光是單筆交易金額1億元以上的紀錄便有31件，為各行政區之最，去年全年成交金額約126.69億元，為各行政區的第一名，更較第二名內湖區的總成交金額約81.44億元，多出45.25億元。

黃增福指出，中山區為早期台北市辦公大樓的聚集地，近年更吸引許多商旅進駐，帶動本區高總價商用大樓的熱銷買氣，區內主要分為兩大辦公商圈，分別是南京松江商圈、南京復北商圈，為外商及中小企業匯聚之地，產業活動以金融、貿易、零售、物流及旅遊業為主，使南京東路素有「台北華爾街」的封號。

此外，預計今年底通車的捷運松山線，為台北市第三條東西向捷運，連接台鐵、機場捷運及多條台北捷運路線，未來對北市軸線翻轉會有正面影響，使中山區商業發展未來更添想像空間。

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